抵当権とは？ 不動産も相続できる？基礎知識を専門家が分かりやすく解説！

抵当権という言葉を聞いたことがあるかもしれないが、その意味となるとあいまいな人も多いのでは？　そこで抵当権について知っておきたい知識、メリット・デメリットをまとめてみた。

抵当権ってなに？

抵当権とは　抵当権と担保の違い

抵当権とは、住宅ローンなどを借りるときに、購入する住宅の土地と建物に金融機関が設定する権利のこと。いわゆる「担保にとる」というときの担保と同じ意味だ。そのため、抵当権の付いたローンのことを「有担保ローン」と呼び、抵当権の付かない「無担保ローン」と区別することがある。

「住宅ローンを借りる人が返済できなくなった場合に備えて、銀行が抵当権の設定を求めます。抵当権はお金の貸し借りがあった時点、つまり金銭消費貸借契約（住宅ローン契約）の締結日に設定登記を行い、ローンが完済されれば抵当権の抹消登記を行います」と話すのは、千代田法務会計事務所・代表司法書士の清水歩さんだ。

申請は司法書士が代行するケースが多い

抵当権の設定登記は金融機関が（融資日において）確実に住宅を担保にとるため通常は司法書士が代行する。

「以前は銀行が指定する司法書士が手続きするのが一般的でしたが、最近は不動産会社が司法書士を紹介するケースが増えています」（清水さん）

「知り合いに司法書士がいないから、だれに頼めばいいのか分からない」などと心配する必要はない。

抵当権を設定して借りている住宅ローンの返済が滞ってしまったら、住宅が差し押さえられて競売にかけられてしまう。1回の滞納で差し押さえられるわけではないが、督促状が届いたら注意したほうがいいだろう。

抵当権設定の費用の目安

ちなみに抵当権を登記する際には登録免許税がかかる。税額は住宅ローンの融資額に0.4％の税率を掛けた額が原則だが、住宅の床面積が50m²以上などの要件を満たすと税率が0.1％に軽減される。

このほか、司法書士に支払う報酬も必要だ。「報酬は所有権移転や抵当権設定登記の件数によって異なります。土地に私道部分がある場合や、ペアローンを組む場合などは件数が増えて報酬が加算されますが、通常のケースであれば10万～12万円程度でしょう」（清水さん）

抵当権のメリット

ここからは抵当権のメリットとデメリットについて確認していこう。

まず抵当権のメリットとして挙げられるのは以下の項目だ。

金融機関から住宅ローンを借りることができる

抵当権のメリットは、なんといっても金融機関から住宅ローンを借りることができるという点だ。住宅ローンは、購入する住宅の土地・建物に金融機関が抵当権を設定する「有担保ローン」が一般的。逆に言えば、購入する住宅の土地と建物に金融機関が抵当権を設定しなければ、有担保の住宅ローンを借りることはできないのだ。

無担保ローンよりも金利が低くなる

金融機関からお金を借りるときに、不動産に抵当権を設定しない「無担保ローン」を利用する場合もある。住宅の購入に無担保ローンを利用できる金融機関もあるが、有担保の住宅ローンに比べて金利が高くなってしまう。これは金融機関にとって無担保ローンのほうが貸し倒れリスクが高くなるためだ。つまり、低金利の住宅ローンを借りられるのは不動産に抵当権を設定するおかげといえる。

無担保ローンよりも多く借りられる

抵当権を設定する住宅ローンの場合、無担保ローンよりも多くの金額を借りられるのが一般的だ。借りられる額が多ければ、それだけ住宅の購入予算を増やすことができる。ただし借入額が多くなると返済する額も多くなるが、住宅ローンは無担保ローンよりも長期の返済が可能であることが通常なので、それだけ月々の返済額を抑えられるメリットもある。

抵当権のデメリット

抵当権のデメリットについてもみていこう。

設定費用を負担しなければならない

抵当権の設定には、前述のように登録免許税や司法書士報酬などの費用がかかる。住宅の場合は税金の軽減が受けられるケースがあるが、それでも合計すると数十万円の金額が必要だ。

返済が滞ると差し押さえられるリスクがある

先述の通り、住宅ローンを借りているときに返済が滞ると、金融機関が抵当権を行使して住宅が差し押さえられるリスクがある。最悪の場合は競売にかけられ、住宅を手放さなければならなくなるので注意が必要だ。

抹消しないと売却できなくなるリスクがある

詳細は後述するが、住宅ローンの返済が終わったのに抵当権の抹消手続きを怠っていると、その住宅を売却するときに売りにくくなるリスクがある。そうならないためにも、住宅ローンを完済したら速やかに抵当権を抹消することが大切だ。

抵当権付きの不動産も相続できるの？

抵当権が付いている不動産であっても相続の対象となり、相続税が課税される点は通常の不動産と変わりはない。「抵当権が設定されているからといって不動産の相続税評価額が下がるわけではありません。ただし、借金についてはマイナスの財産なので、財産の総額から差し引いて相続税が計算されます」（清水さん）

仮に親の財産がほぼ住宅しかなく、その住宅に多額の住宅ローンが残っていた場合は、相続を放棄する選択もあり得る。「ただし、住宅ローンの場合は団体信用生命保険に加入しているケースが多いので、その場合は借りている人が死亡すれば保険金でローンが完済され、遺族に借金が残ることはありません」（清水さん）とのことなので安心を。

抵当権抹消の手続きは？

晴れて住宅ローンを完済した場合、土地・建物に設定してある抵当権を抹消する手続きが必要となる。もし抹消しないと登記簿上は抵当権が設定されたままの状態となり、その住宅を売却するときなどに支障が出てしまうのだ。

抵当権の抹消にも登記が必要なのだが、銀行が手続きをしてくれるわけではない。銀行はあくまでお金を貸していただけなので、抵当権の抹消は借りていた人が自分ですることになっている。住宅ローンを完済すると銀行から抵当権抹消に必要な書類が送られてくるので、自分で法務局に行って手続きするか、司法書士に依頼すればよい。

「抵当権抹消に必要な登録免許税は不動産1つにつき1000円なので、土地と建物それぞれで2000円が通常です。司法書士への報酬は1万円前後でしょう。また、住宅ローンを返済中の住宅を売却して買い替える場合は、買主が住宅ローンから売買代金を支払い、売主はその代金によって自身の住宅ローンを完済する方法により決済が行われ、抵当権抹消と所有権移転登記が同時に行われます」（清水さん）

抵当権の仕組みと手続きを理解して、住宅ローンを完済したら忘れずに抹消の手続きをしよう。