地震の多い日本ですから、自宅の耐震性能に不安を感じていたり、改修を検討されている人も多くいらっしゃるでしょう。しかし「耐震工事にはどんな方法があるのだろう」とか「耐震診断をしたほうがいいの？」「耐震リフォームっていくらくらいするの？」など、気になることもたくさんあるはず。ここではそんな疑問に一つずつお答えします。
記事の目次
耐震（耐震補強）リフォームはどんな家に必要か？地震に弱い家と強い家の違いは？
そもそも、どのような家だと耐震（耐震補強）リフォームが必要なのでしょうか。まずはそこから確認してみましょう。
2000年以前に建てられた建物は耐震診断を
結論から先に言えば、2000年以前に建てられた建物はまず耐震診断を受けて、それに伴い必要な耐震（耐震補強）リフォームを行いましょう。義務ではありませんが、後述するように地震が起これば倒壊する可能性があるからです。対象となる建物に対して自治体でも補助金制度を設けるなどして、まずは耐震診断を受けるよう促しています。
では、なぜ「2000年以前」なのでしょうか。それは「耐震基準」の変遷が関係しています。
地震が多い日本では、住宅などを建築する際に、建築基準法によって建物の耐震基準が定められています。一定の強さの地震が起きても倒壊または損壊しない建物になるよう、一定の基準以上の耐性が決められているというわけです。
日本ではじめて耐震基準という言葉が建築基準法に表れたのは1924年のことです。以降、大きな地震があると度々改正され、耐震基準が引き上げられましたが、特に大きな改正は1981年と2000年の2回あります。
まず1981年の改正について説明します。このときにできた基準は「新耐震基準」といわれ、現在も耐震性の目安となっています。ちなみにそれ以前の基準を「旧耐震基準」といいます。
旧耐震基準が「震度5程度の中地震で倒壊などの被害を受けないこと」を目的にしていたのに対して、新基準は「震度6強から7程度の大規模地震で倒壊・崩壊しないこと」を目的に基準が設定されています。ちなみに震度7とは気象庁が定める震度階級で最も高い震度です。
つまり新耐震基準では、数十年に一度起こるかどうかという大地震に対しても建物が倒壊・崩壊せず、建物内や周囲の人の命を守るための基準になっています。
さらに1995年の阪神・淡路大震災で多くの木造住宅が倒壊したことで、木造軸組工法に関してはさらに耐震基準が厳しくなりました。これが2000年の改正です。
木造軸組工法とは日本の伝統的な工法で、在来工法とも呼ばれ、広く普及しています。基礎に土台を乗せて柱を立て、梁（はり）などの水平な材を渡して骨組みを作ります。また壁には筋交いという斜めの材を入れて補強するなどして建物を支える構造になっています。
2000年の改正では、それまで義務ではなかった地盤調査が、事実上義務化されました。地盤調査して地耐力を調べないと、建物の基礎の設計ができなくなったのです。
また、木造軸組工法は後述するように耐力壁で構造を支えますが、この耐力壁のバランス計算と、木材同士を部位ごとに専用の金物で固定することが義務付けられました。
こうして2000年の建築基準法の改正によって、木造軸組工法の耐震性能がより向上しました。
建築基準法の耐震基準改正の時期や内容をまとめると下記のようになります。
| 耐震基準 | 法改正の年 | 対象の建物 | 耐震の考え方 |
|---|---|---|---|
| 旧耐震基準 | 1950年 | 1981年5月31日以前に建築確認を受けて建てられた建物 | 震度5程度の中地震で倒壊しない。 |
| 新耐震基準 | 1981年6月1日 | 1981年6月〜2000年5月に建築確認を受けて建てられた建物 | 震度6強から7程度の大規模地震で倒壊しない。 |
| 現行 | 2000年6月1日 | 2000年6月1日以降に建築確認を受けて建てられた建物 | 地盤調査の実質義務付け、耐力壁配置のバランス計算の義務付け。 木造住宅は専用金物の使用を義務付け。 |
以上が耐震基準改正の大まかな変遷です。これを踏まえて考えると、1981年以前はもちろん、2000年以前に建てられた木造住宅も耐震診断を受けて、必要に応じて耐震補強の工事を行ったほうが安心、ということなのです。
間取り変更で壁を撤去すると耐震補強が必要になる場合がある
では2000年以降に建てられた建物であれば安心でしょうか。確かに建てた後から建物の構造に何も変更がなければ問題はありませんが、下記のようなリフォームをした場合（あるいは今後リフォームを検討している場合）、耐震診断を受けたほうが安心です。
実は、こうしたリフォームで増築を伴わない場合は、建築申請が必要ありません。つまり、極端に言えば耐震基準を満たしていなくても下記のリフォームを行うことは可能なのです。
もちろんリフォームを行った施工会社が、改めて耐震診断をするなどして耐震性能に対する説明をしてくれることもよくあります。そうした耐震診断なりきちんとした説明が行われているのであれば安心です。
もし下記リフォームを行ったけれど耐震性が確保されているかどうか不安であれば、耐震診断を受けることをおすすめします。
●間取り変更で壁を撤去した
間取り変更をする際、開放的な部屋を作るために壁を撤去するリフォームはよくあります。しかしその壁が、先述した耐震性を保つために重要な耐力壁だった場合、撤去すると耐震性を損ねてしまいます。
●1階の外壁が減った
木造住宅の場合、外壁は建物を支えるために重要です。リフォームによって大きな窓やビルトインガレージなど、大きな開口部を備えたことで1階の外壁が減ると、耐震性を損なう場合があります。
●大きな吹抜けを作った
リビングに大きな吹抜けを作ったりして2階の床面積が減った場合も、横からの力がかかったとき、ある部分に力が集中してねじれが生じる場合があります。
ただし、以上のようなリフォームで耐力壁を撤去しても、代わりに、別の部分を補強して耐震性を確保する方法があります。その場合、建物全体に耐力壁をバランスよく配置するなどの技術が必要ですから、そうしたノウハウや技術のあるリフォーム会社に依頼したほうがよいでしょう。
また耐力壁の石膏ボードなどは撤去して筋交いを残せば耐震性を確保できます。そのため、この筋交いをあえて見せるデザインとして残し、開放感を出すリフォーム方法もあります。
木造軸組以外の耐震診断や耐震補強は？
木造住宅には木造軸組構法（在来構法）のほかに、2×4（ツーバイフォー）工法、プレハブ（工業化住宅）工法があります。
2×4工法は「枠組壁工法」といわれる壁式工法の1種です。本来この工法は木造軸組構法（在来構法）よりも耐震性が確保しやすいため、あまり耐震診断を行うことはないのですが、診断してもらうことはできます。
一方プレハブ工法は、それぞれの建てたメーカーでなければ設計の詳細がわかりにくいこともあり、耐震診断を行いたい場合は各メーカーに問い合わせる必要があります。
またマンションの場合は、耐震診断も耐震補強も1棟全体で行うので、実施するかどうかは管理組合の判断になります。
耐震（耐震補強）リフォームする際の耐震基準
リフォームで耐震補強を行う場合、どれくらいの基準まで補強すればよいのでしょう。その目安になるのは上部構造評点、通称「評点」です。
これは耐震診断を行った際に、その建物が地震に対してどの程度被害を受けにくいかを示す数字で、国土交通省住宅局建築指導課の監修により日本建築防災協会が発行している「木造住宅の耐震診断と補強方法」に基づいて決められています。
評点は「0.7未満」から「1.5以上」まで4段階あり、建物の構造や壁の量などさまざまな情報を専用のコンピューターソフトに入力して算出します。
それぞれの評点のレベルは次のように判定されています。
| 評点 | 判定 |
|---|---|
| 1.5以上 | 倒壊しない |
| 1.0以上1.5未満 | 一応倒壊しない |
| 0.7以上1.0未満 | 倒壊する可能性がある |
| 0.7未満 | 倒壊の可能性が高い |
耐震診断ではこのうちの上の２つ、すなわち評点1.0以上であれば耐震性があると判断されます。一方1.0未満であれば、大地震によって被害が生じる可能性が高いため、耐震補強の対策が必要になります。後述する減税や補助金の対象も、評点1.0以上が求められます。
つまり、耐震（耐震補強）リフォームでは評点1.0以上を目指して行うことになります。
耐震診断の方法と費用は？
耐震診断とは、地震に対する建物の強さを診断することです。リフォーム会社に依頼することもできますし、耐震補強の助成を行っている自治体の中には、認定している調査機関から建築士を派遣してくれることもあります。
耐震診断の費用は木造住宅1棟あたり約10万円〜20万円です。ただし自治体によっては旧耐震基準以前に建てられた木造住宅など、一定の条件を満たした住宅は無料で、あるいは診断料の補助をしているところがたくさんあります。まずはお住まいの自治体に確認してみましょう。
耐震方法の種類、耐震・制振・免震とは？
ひと言で「耐震補強」といっても、その方法は主に「耐震」「制振」「免震」の3種類があります。どの方法にするかはリフォーム会社など専門家と相談しながら、予算も鑑みて検討しましょう。
耐震とは
耐震とは建物が倒壊しないよう、揺れに抵抗することです。木造軸組工法の住宅の場合、筋交いなどの入った耐力壁で建物をがっちり固めてスクラムを組み、さらに部材を補強金物で固定して抜けないようにして、揺れに抵抗するイメージです。
木造軸組工法の住宅で耐震（耐震補強）リフォームを行う場合、これが最も一般的な方法です。
制振とは
制振とは、上記「耐震」方法を採り入れた構造に、プラスアルファの装置を取り付けて、振動エネルギーそのものを吸収する方法です。
代表的な制振
免震とは
免震とは、建物に伝わる地震の揺れを大幅に低減することで、倒壊や損傷を防ぐ方法です。そのために建物と基礎が直接固定されないよう、その間に免震装置を取り付け、地震が起こっても装置内で振動を吸収してくれるので、建物に伝わる揺れが大幅に低減されます。
3種類の方法の中では最も費用がかかる方法です。
耐震（耐震補強／改修）リフォームの種類
耐震（耐震補強／改修）リフォームとは、具体的にどんな工事が行われるのでしょうか。主な方法を見ていきましょう。
筋交いや耐震用合板を用いて耐震補強する
地震の揺れだけではなく、建物にはさまざまな方向から「力」がかかります。建物そのものの重さは垂直方向にかかりますし、地震や台風の強風は横からかかります。こうした「力」に対抗して、建物を支える役割をもつのが「耐力壁」です。
耐力壁は建物の工法や構造によって違いがあります。
木造軸組工法の耐力壁の場合、代表的なのは筋交いを使った耐力壁です。筋交いとは、柱や梁、土台、床で構成された四角い枠内に、斜めに渡した補強材のことです。一本通した片筋交いや、クロスするように2本通したたすき掛けと呼ばれる筋交いがあります。耐力壁の強度を高めるために接合部を専用の金具で固定することもあります。
また筋交いではなく、構造用合板などの面材を使って耐力壁にしたり、鋼鉄の柱と梁で作られた金属製の筋交い（ブレース）をたすき掛けにする耐力壁ブレース工法などもあります。
2×4（ツーバイフォー）工法では、角材（2インチ×4インチ）と木製パネルとで作られた面材で壁や床、天井をつくり、箱型に組み立てます。この面材が2×4（ツーバイフォー）工法の耐力壁になります。
この耐力壁の不足を、バランスを見ながら補うのが木造の建物の、耐震（耐震補強）リフォームの基本です。
耐力壁は備えればいいというものではなく、建物の四隅などにバランス良く配置することで、揺れに抵抗できるようにします。先述した「2000年の建築基準法の改正」では、このバランスを取ることが盛り込まれました。
屋根を葺き替えて軽量化する
屋根が重いと、建物の重心が高くなります。地震の際に重心が高いと遠心力によって建物の揺れが大きくなり、建物の負荷も増えてしまいます。そこで屋根を軽い屋根材に葺き替えることで、建物の揺れを小さくするという方法があります。
基本的には上記の、建物そのものを強くした上で行う方法です。
基礎のひび割れ修復や強度を高める
耐震性を高めるためには、建物を乗せる基礎（土台）の強度も欠かせません。特に築年数が古い住宅では基礎が弱かったり、傷んでいる場合があります。
基礎部分が強度を保っていない場合は、ひび割れを修復したり、コンクリートを打ち増して強度を高めたりします。
耐震（耐震補強）リフォームの費用相場と工事期間
耐震（耐震補強）リフォームを行う場合、壁を取り壊したりするので、一緒に間取り変更や断熱リフォームを行うことが多いのですが、ここでは耐震（耐震補強）リフォームのみを行った場合の費用と工事期間について説明します。
耐震（耐震補強）リフォームの費用
耐震（耐震補強）リフォームの費用は、家の状態によって必要になる工事内容が違うため、一概にいくらくらいとは言えません。
ただし、家の状態を推察できる要因の1つ「築年数」が古くなるほど、費用が高くなる傾向があります。日本木造住宅耐震補強事業者協同組合の調べによると、補強費用の平均額は以下のとおりです。
平均では約164万円ですが、個々の住宅の状態によって変わりますので、あくまで参考値程度にとどめておいてください。自宅の場合ならいくらなのか知りたい場合は、やはり耐震診断をした上でリフォーム会社に見積もりをもらいましょう。
| 建築年代 | 平均補強工事費 |
|---|---|
| 昭和25年〜昭和30年 | 166.21万円 |
| 昭和31年〜昭和35年 | 164.75万円 |
| 昭和36年〜昭和40年 | 234.23万円 |
| 昭和41年〜昭和45年 | 185.11万円 |
| 昭和46年〜昭和50年 | 190.62万円 |
| 昭和51年〜昭和55年 | 171.63万円 |
| 昭和56年〜昭和60年 | 162.98万円 |
| 昭和61年〜平成2年 | 155.08万円 |
| 平成3年〜平成7年 | 144.03万円 |
| 平成8年〜平成12年 | 113.55万円 |
| 上記全期間の平均額 | 163.91万円 |
大規模リフォーム時にあわせて行うケースが多い
耐震（耐震補強）リフォームは耐力壁の追加工事が中心となります。そのためには壁をはがして筋交いなどを入れた後、もう一度内壁を仕上げるという工事が必要です。
必要な箇所の壁のみを補強することもできますが、どうせ壁をはがすなら、同時に断熱性能の向上や間取り変更も併せた、大規模リフォームを行う選択肢もあります。実際、SUUMOの施工事例では、耐震（耐震補強）性能と断熱性能の向上、間取り変更を同時に行うケースが多く見受けられます。
なお大規模リフォームの工事費は、1500万円〜3000万円（延床面積100〜120㎡の場合）程度が目安となります。
耐震（耐震補強）リフォームの施工事例
【1800万円以下】難しい耐震工事を請け負ってくれる会社を見つけ、安心の住まいを実現
施主がリフォームを検討したのは、15年前に中古で購入した築33年の一戸建て。家族のライフスタイルの変化に合わせて暮らしやすい間取りにしようと考えたのです。
しかし建物の一部が傾いているため、耐震工事が技術的に難しいといくつかの施工会社に断られました。しかしようやく請け負ってくれる会社を発見し、依頼することができました。
傾いていた部分は減築して建物全体に耐震補強を施し、地震にも安心して暮らせる住まいに。一方で減築部分は庭とテラス、バルコニーに生まれ変わりました。
さらに1階にあったリビングダイニングとキッチンは2階へと移動。玄関や水まわり、階段なども動かす大規模な間取り変更によって、無駄なくすっきり暮らせる住まいへと一新されました。
減築によって床面積は狭くなったのですが、間取り変更によって動線が整理され、開放感も生まれるなど暮らしやすさが増した住まい。施主は家が以前より広く感じられるそうです。
【DATA】
リフォーム費用：1567万円
リフォーム部位：LD、キッチン、洋室、子ども部屋、浴室、洗面所、トイレ、階段、収納、玄関、外壁・屋根、バルコニー他
住宅種別：一戸建て
築年数：33年
設計・施工：リフォーム工房
【1800万円以下】築35年の中古戸建を購入して耐震リフォーム
「昭和レトロな雰囲気を実現したい」という施主はリフォーム前提で中古一戸建てを探すことに。リフォーム会社と一緒に見つけたのが築35年の一戸建てです。
建物自体は一見しっかりしているものの、やはり耐震補強をしっかりと行う必要がありました。また耐震上抜けない柱や、天井に納まらない梁はそのまま活かしただけでなく、無垢（むく）材を張るなどして、従来の空間と違和感のないように仕上げられました。
さらに、昔ながらの太めの木製格子も残すなどして、費用を抑えながら施主の希望する「昭和レトロな雰囲気」へとリフォームされました。
またキッチンは当初、壁付けキッチンの背後にコンロ等加熱調理機器を分けて設置するII型キッチンを検討しましたが、耐震上抜けない壁があったためプランを変更。壁付キッチンは新しいものに変えるとともに、背後には壁を活かしてパントリーとして活用することに。
このように耐震性能を高めつつ理想の住まいへとリフォームすることができた施主。制約があることで逆にアイデアが膨らんで楽しかったそうです。
【DATA】
リフォーム費用：1579万円（総額）
リフォーム部位：リビング・ダイニング、キッチン、洋室、和室、浴室・バス、洗面室、トイレ、収納、玄関、外壁・屋根、他
住宅種別：一戸建て
築年数：35年
設計・施工：東京ガスリノベーション
【2100万円以下】築92年の実家を二世帯住宅へとリノベーション
大正12年に建てられたという、愛着のある実家。施主は二世帯住宅に改修しようと、まずはリフォーム会社に徹底的な調査をしてもらうことにしました。その結果、築92年の実家は、基礎の一部がなかったほか、たび重なるリフォームにより構造も弱体化していることがわかりました。
そこで、まずは新しい基礎が作られました。さらに梁や柱が追加され、連結金物による補強、躯体（くたい）全体を構造用合板で覆うなど大がかりな補強によって、強固な構造躯体へと改修されました。
調査の最中、以前のリフォームで備えられた天井や壁の化粧をはがして現れたのは、大正時代に完成した無垢材の天井や柱でした。中でも天井は、施主の祖父が切り出した松材が使われていて、囲炉裏の煙にいぶされた名残で黒くなっています。そんな古きよきものを大切にしながら、現代のデザインが加味された快適な住まいに刷新されました。
【DATA】
リフォーム費用：2069万円
リフォーム部位：リビング・ダイニング、和室、廊下、階段、寝室、キッチン、洗面所、バルコニー・エクステリア、その他
住宅種別：一戸建て
築年数：92年
設計・施工：優建築工房
【2100万円以下】細かく仕切られた一戸建てを、開放感のある広々とした間取りに
母屋と離れのある築30年の一戸建て。細かく仕切られた間取りで、段差も多く、ライフスタイルに合わなくなったため、施主はリフォームで問題点を解消することにしました。
従来の洋室と和室、キッチン、廊下に分かれていたスペースは、大きなLDKに生まれ変わるなど、広々とした開放的な間取りに。そのために間仕切り壁は撤去されましたが、その補強対策は、なるべく室内に邪魔な柱や壁が出てこないように綿密な計画が行われました。
一方で、どうしても外せない柱と筋交いは、あえて写真のような現しにしてデザインポイントとして活用。全面床暖房や複層サッシ、断熱材も入れ直し、快適な性能も追求されました。こうして、友人たちが集まって楽しめる、明るく開放的なLDKのある住まいへ生まれ変わりました。
【DATA】
リフォーム費用：2030万円（総額）
リフォーム部位：リビング・ダイニング、キッチン、洗面所、トイレ、洋室、玄関、その他
住宅種別：一戸建て
築年数：30年
設計・施工：東京ガスリノベーション
【2100万円以上】子どもの独立を機に夫婦で暮らしやすい住まいへとフルリフォーム
築32年の一戸建て。子どもが独立し、定年後の夫婦2人の生活を考えた施主は、1階中心の暮らしができるように間取りを一新したいと考えました。
これからの暮らしはダイニングテーブルと椅子を中心としたいという施主の要望に合わせ、従来吹抜けのあったリビングは、吹抜けのあるダイニングキッチンへと変更。それにあわせて従来のダイニングキッチンは主寝室と浴室等の水まわりに。寝室を2階に移し、玄関周りに光を届けるために階段の向きも変えました。
これだけの大がかりな間取り変更が行われましたが、綿密な計画により、耐震対策は老朽化に伴うものと、玄関周りに耐震バランスを考えた耐力壁を設けたくらい。空間に柱や筋交いが残るということはありませんでした。
【DATA】
リフォーム費用：2440万円
リフォーム部位：リビング・ダイニング、階段、廊下、書斎、洋室、トイレ、その他
住宅種別：一戸建て
築年数：32年
設計・施工：優建築工房
耐震（耐震補強）リフォームに使えるリフォームローンとは
大規模リフォームと同時に耐震（耐震補強）工事を行うのであれば、リフォームローンを検討してみましょう。
銀行など金融機関が用意しているリフォームローンの他に、住宅金融支援機構の「リフォーム融資（耐震改修工事）」を利用する方法もあります。同機構が定めた一定の条件に沿う必要がありますが、金利は他の金融機関より抑えられているのが魅力の1つです。
また満60歳以上なら、通常の返済方法と比べて月々の負担額を抑えられる「高齢者向け返済特例」を利用することもできます。
リフォーム会社によっては提携しているローンを紹介してくれる場合もあるなど、たいていはローンに関する相談に乗ってくれるので、一度相談してみましょう。
耐震（耐震補強）リフォームの工事に減税・補助金制度を利用する
現在、国は「令和12年（2030年）までに耐震性が不十分な住宅、令和7年（2025年）までに耐震性が不十分な耐震診断義務付け対象建築物（大規模建築物が対象）をおおむね解消する」ことを目標に掲げています。
そのため国は耐震（耐震補強）リフォームに対する節税制度がいくつか用意していますし、助成してくれる自治体もたくさんあります。利用できる制度を調べて、上手に活用しましょう。
自治体の耐震（耐震補強）リフォーム補助金制度
多くの自治体では、耐震診断や耐震（耐震補強）リフォームの費用に対して補助金制度を設けています。
たいていは1981年の新耐震基準施行以前に建てられた木造軸組工法の住宅を、現行基準に合わせて補強する工事に対して補助を出すというものですが、対象となる住宅や、工事に関する細かな条件など自治体によって異なります。
まずはお住まいの自治体のホームページなどで、補助金制度があるか、その内容はどんなものなのか、事前に確認しておくとよいでしょう。
耐震（耐震補強）リフォームで所得税が控除される
耐震（耐震補強）リフォームは税金面でもメリットがあります。
一定の要件を満たす耐震（耐震補強）リフォームを行うと、所得税が最大25万円、同時に増改築を行うと合わせて最大62.5万円控除されます。
控除を受けるための主な要件は以下の通りです。
| 家屋の主な要件 |
|
|---|---|
| 改修工事の主な要件 | 現行の耐震基準に適合させるための耐震改修であること |
| 手続き | 必要書類を添えて所轄税務署に確定申告を行う |
この制度の期限は2023年12月31日です。詳しくは所轄税務署に確認しましょう。
耐震（耐震補強）リフォームで固定資産税が減額される
耐震（耐震補強）リフォームを行うと、固定資産税が2分の1に減額されます。上記の所得税の控除と合わせて使うことができます。
減額されるのは工事を行った年の翌年分だけで、家屋の120㎡相当分までが2分の1に減額されます。
減額が適用される主な要件は以下の通りです。
| 家屋の条件 | 1982年1月1日以前から存在する住宅であること |
|---|---|
| 改修工事の要件 | 現行の耐震基準に適合させるための耐震改修であること |
| 工事費の要件 | 50万円超であること |
| 手続き | 工事完了後3カ月以内に必要書類を添えて、物件所在地の市区町村に申告 |
この制度の期限は2024年3月31日（工事完了）です。詳しくは各市区町村に確認しましょう。
まとめ
地震の多い日本ですから、家の耐震性能は重要です。見てきたように、2000年以前に建てられた家は現在の耐震基準を満たしていない可能性がありますから、安心のためにも耐震診断を受けることをおすすめします。自治体の補助金制度等を利用できる場合が多いですから、まずはお住まいの自治体のホームページなどで確認してみましょう。
またこれから築古の家のリフォームや、築古でなくても間取り変更等を検討している人は、リフォーム会社にリフォーム後の耐震診断をお願いしてみるといいでしょう。
多くの場合、耐震（耐震補強）リフォームでは壁をはがして筋交いなどを入れた後、もう一度内壁を仕上げるという工事が必要になります。どうせ壁をはがすなら、同時に断熱性能の向上や間取り変更も併せた、大規模リフォームを検討してみてはいかがでしょうか。
●監修
佐川旭（佐川旭建築研究所）
構成・取材・文／籠島康弘
