Государство заставит ЖСК жить по уставу

Правительство России утвердило типовой устав жилищно-строительного кооператива. Этим, фактически государственным ЖСК, земля и коммуникации достанутся бесплатно

Кооперативная квартира в советские времена была признаком достатка и социального статуса. Жилищные кооперативы существуют и сейчас. Это классические кооперативы, в состав которых входят пайщики, на деньги которых теоретически должны строиться дома. С этими кооперативами, как показывает практика, возникает самое большое количество проблем — они зачастую превращаются в настоящие жилищные пирамиды.

Еще один тип ЖСК — это кооперативы, которые создаются девелоперами с целью обойти 214-ФЗ «О долевом строительстве».

«Наиболее часто используется схема продажи квартир в ЖСК, созданном профессиональным девелопером. При этой схеме продаж покупатель оплачивает членский взнос (несколько тысяч рублей), вступительный взнос (например, 10% цены квартиры) и паевой взнос — 90% стоимости квартиры. В случае покупки по схеме ЖСК возможна переуступка прав, как и при схеме продажи по договору об участии в долевом строительстве» — поясняет Александр Пыпин, руководитель аналитического центра «ГдеЭтотДом.РУ».

«После принятия летом 2010 года 119-ФЗ, который ужесточил санкции к застройщикам, привлекающим средства дольщиков по серым схемам в обход 214-ФЗ, рынок немедленно отреагировал появлением большого количества ЖСК в сегменте реализации новостроек. Крупные девелоперы известных брендов тоже перешли на реализацию своих объектов по схеме ЖСК. На сегодняшний день с использованием ЖСК продается порядка 15-20% от всех строящихся объектов», — комментирует директор департамента рисков компании НСКА Борис Шаронов.

Под крылом государства

На рынке жилищных кооперативов грядут большие перемены. В четверг, 14 июня, правительство России утвердило типовой устав жилищно-строительного кооператива, что стало логическим завершением законодательной работы, начавшейся в прошлом году.

Напомним, в декабре 2011 года вступил в силу закон «О внесении изменений в Федеральный закон «О содействии развитию жилищного строительства» и отдельные законодательные акты РФ», который позволяет ряду кооперативов получить от Фонда развития жилищного строительства (РЖС) земельные участки на льготной основе.

Каким именно из ЖСК положены такие привилегии, было определено в феврале 2012 года (постановление правительства РФ от 9 февраля 2012 г. № 108), когда был опубликован перечень тех категорий граждан, которые имеют право быть принятыми в такие кооперативы.

В целом это представители тех государственных отраслей, для которых государство хотело бы создать более доступное жилье. По расчетам экспертов фонда, цена квадратного метра может быть дешевле на 30-35% за счет предоставления таким кооперативам бесплатной земли и коммунальной инфраструктуры за госсчет.

В списке имеющих право на вступление в льготные ЖСК — молодые ученые, молодые и многодетные семьи из числа работников федеральных организаций, работники федеральных государственных унитарных предприятий, являющихся научными организациями, сотрудники федеральных государственных учреждений, военнослужащие, проходящие службу по контракту, и др.

Для льготных программ предполагается создать новый вид ЖСК, хотя законы, регулирующие все три вида ЖСК, будут одинаковыми.

Права членов «государственных» ЖСК

Члены «государственного» кооператива приобретают паи ЖСК, каждый из которых дает право на приобретение в собственность одного жилого помещения. Это может быть квартира, комната или дом. Утвержденный устав запрещает передачу паев тем, кто не относится к определенной в каждом конкретном случае категории граждан, однако паи можно передавать по наследству.

Устав запрещает ликвидацию кооператива до передачи жилых помещений в собственность всех его членов. Этот пункт и ряд других, по идее, позволит избежать случаев злоупотреблений и нарушений законодательства.

«Когда дом будет достроен, члены кооператива могут получить свои квартиры в собственность, но стоит помнить, что право собственности на жилое помещение возникает у члена кооператива с момента полной выплаты паевого взноса», — поясняет юрисконсульт «НДВ-Недвижимость» Наталья Сергеева.

Однако за время, в течение которого будет строиться жилье, можно и потерять членство в кооперативе. К примеру, устав, который принят правительством, предполагает, что это может произойти или в случае нарушения требований устава, или в случае просрочки взноса на 2 месяца, или в случае трехкратного неисполнения обязанностей, или из-за вступления пайщика в члены другого жилищно-строительного кооператива. При этом вступительные взносы и членские взносы не подлежат возврату.

Инициатором принятия законопроекта была Елена Николаева, сейчас депутат Госдумы, а на тот момент президент Национального агентства малоэтажного и коттеджного строительства (НАМИКС). По ее словам, закон и другие нормативные акты «пока распространяется исключительно на земли участков Фонда РЖС, но хотелось бы, чтобы жилищные кооперативы получили самое широкое распространение».

Трудно сказать, как будут реализовываться на практике проекты «государственных» ЖСК, но юристы предостерегают граждан насчет покупки квартиры через ЖСК. Дело в том, что сама форма кооператива несет достаточно высокие риски для пайщиков по сравнению с покупкой по договору долевого участия, утверждают эксперты.

«Как правило, договор на покупку пая в ЖСК не фиксирует окончательную стоимость квартиры и не фиксирует дату завершения строительства дома», — объясняет Олег Сухов, адвокат «Первого Столичного Юридического Центра», член Адвокатской палаты г. Москвы.

«Закон дает ЖСК право заниматься коммерческой деятельностью, быть полноценным девелопером: осуществлять функции заказчика, брать кредиты, управлять и сдавать в аренду свою собственность, а также продавать её. Пайщик сможет реально управлять процессом, быть членом правления ЖСК и, в конце концов, получать долю в прибыли», — комментирует ведущий аналитик DOMGEO.ru Юрий Кочетков.

Таким образом, покупатель может выиграть в цене квартиры, а может и проиграть, если строительство будет вестись непрофессионально, добавляет Кочетков.

Пайщики ЖСК не подпадают под действие закона «О правах потребителей», и они, к примеру, не вправе требовать взыскания неустойки или претендовать на компенсацию морального вреда, добавляет Олег Сухов.

Рискованное занятие

«Теоретически, покупка квартиры по ЖСК несет в себе больше рисков, чем приобретение объекта в соответствии с 214-ФЗ. Во-первых, договор с пайщиком не проходит государственную регистрацию. Во-вторых, внесение дополнительных расходов на строительство, а также увеличение расходов на содержание ЖСК, приходится возмещать всем пайщикам вместе. В-третьих, если пайщику понадобится продать квартиру, то сделать это он сможет только с разрешения правления. По сути, покупка квартиры по системе ЖСК имеет те изъяны, которые были устранены с рынка с введением 214-ФЗ. Тем не менее, подобные проекты на рынке существуют и реализуются. Думаю, это связано с тем, что рынок стал более цивилизованным и откровенно недобросовестные игроки ушли с рынка», — комментирует Павел Лепиш, генеральный директор компании «Домус финанс».

Доля ЖСК растет

В Москве в 2011 году зарегистрировано 82 жилищно-строительных кооператива. Для сравнения: в 2010 было зарегистрировано всего 8 ЖСК, сообщает Гильдия управляющих и девелоперов.

По данным аналитиков «НДВ-Недвижимость», в Москве доля ЖСК составляет 10,8% от всех корпусов, где ведутся продажи (без учета элитных объектов). В Санкт-Петербурге этот процент выше — доля новостроек-ЖСК в продаже достигает 24% (без учета сданных корпусов).

«Если брать РФ в целом, то доля ЖСК в общем объеме первичного рынка жилья составляет примерно 15%», — считает Павел Лепиш.

Действительно, новостройки-ЖСК, которые присутствуют на московском рынке сегодня, — это кооперативы, образованные профессиональными девелоперами, констатирует Юрий Кочетков. «Те ЖСК, которые можно было бы отнести к классическим, часто занижают суммы вступительных и последующих взносов, по сравнению с реальной рыночной ситуацией, что приводит к печальным последствиям», — добавляет Александр Пыпин.

Со стороны других участников рынка есть определенное сопротивление развитию ЖСК. К примеру, банки не принимают их всерьез. «По закону, ЖСК имеет право привлекать кредитные средства, однако на практике это явление не распространено. Более того, как правило, банки отказывают членам жилищно-строительных кооперативов в выдаче ипотечных кредитов», — констатирует Наталья Сергеева.

Покупатели тоже относятся к таким предложениям в целом с недоверием. Борис Шаронов говорит о том, что это самый рискованный способ приобретения жилья на первичном рынке. «Дополнительный риск в том, что кооператив принимает деньги пайщиков еще до того, как застройщик полностью оформит исходно-разрешительную документацию на строительство, что невозможно при реализации по договору долевого участия. Прямых отношений у пайщика с застройщиком не возникает, его права и обязанности регулируются только Уставом кооператива, а учитывая то обстоятельство, что, как правило, застройщик сам организовывает кооператив и пишет устав, права пайщика, мягко говоря, сильно ограничены», — добавляет эксперт.

Смущает граждан и то, что застройщик при реализации объекта через «карманный» ЖСК не обязан публиковать проектную декларацию и отчитываться в органах контроля за долевым строительством.

«Если бы сами пайщики создавали кооператив, который юридически являлся бы застройщиком, брали кредит в банке на ЖСК-застройщика, выбирали генподрядчика на условиях тендера, контролировали ход работ и их оплату, осуществляли контроль реализации и ценовой политики, безусловно, экономия получилась бы значительная. Однако в реальности экономия, даже если она есть, полностью контролируется организаторами проекта и при существующей непрозрачности процесса строительства пайщик ее может не заметить. Более того, если проект окажется малорентабельным, велика вероятность того, что за квартиру придется еще доплатить», — констатирует Борис Шаронов.

Реально есть две причины, которые толкают покупателя на участие в кооперативе. «При прочих равных условиях квартира в ЖСК обойдется несколько дешевле, чем в новостройке, реализуемой в соответствии с 214-ФЗ, — поясняет Павел Лепиш, — А вторая причина связана с конкретным объектом, который человек хочет купить. Если аналогичных на рынке нет, то ему приходится становиться пайщиком, чтобы получить выбранный объект».