ЦБ раскритиковал взимание банками комиссий с застройщиков за выдачу ипотеки

Выдача банками льготной ипотеки только у тех застройщиков, которые готовы платить им комиссию, снижает прозрачность рынка, ослабляет конкуренцию и повышает сегментированность ипотечного кредитования, говорится в разосланном 15 января сообщении от представителя ЦБ. Складывающая с начала года на рынке практика приведет к тому, что застройщики переложат комиссии в цены на квартиры, что еще сильнее увеличит разрыв стоимости первичного и вторичного жилья, предупреждают в ЦБ: цена в новостройках сейчас на 40% выше, чем во вторичке. В качестве меры для выравнивания ситуации ЦБ предложил оператору льготной программы Дом.РФ расширить лимит на выдачу ипотечных кредитов для тех банков, которые не вводят комиссии.

Ситуация несет риски для ипотечных заемщиков, пояснил представитель ЦБ и добавил, что будет проверять корректность оценки банками справедливой стоимости ипотечных залогов, чтобы завышенные цены не привели к системным рискам. Для кредитов с низким уровнем обеспечения предусмотрены повышенные требования к капиталу банков, напомнил он.

В конце 2023 г. власти изменили часть параметров программ льготной ипотеки. Размер субсидий банкам снизился: теперь они получают от государства разницу между ставкой по госпрограмме и ключевой плюс 1,5 п. п. сверху против 2,5 п. п. вначале. Первый взнос по льготной ипотеке под 8% вырос с 20 до 30%, а максимальный размер такого кредита для всех регионов установили на уровне 6 млн руб. Ранее для Москвы и Санкт-Петербурга он составлял 12 млн руб.

После этого ряд крупных ипотечных банков – Сбербанк, ВТБ, Альфа-банк, Промсвязьбанк – пересмотрели параметры выдачи льготной ипотеки. Они работают с застройщиком, если тот готов субсидировать часть процентной ставки. К примеру, как писал «Коммерсантъ», Сбербанк ввел для застройщиков комиссию 7,5–11,5% от суммы кредита по сделкам, заключенным в рамках льготных программ.

Некоторые крупные застройщики объявили о приостановке сотрудничества с банками, которые через партнерство принуждают девелоперов платить им комиссию или субсидировать низкую ставку по ипотеке. Среди них крупнейший застройщик Санкт-Петербурга Setl Group, группа ПИК, холдинг РСТИ и проч. Также в ФАС стали поступать жалобы на действия банков, писал 11 января ТАСС. В ведомстве обещали рассмотреть их «в установленном порядке».

Не только в недвижимости, но и практически везде система устроена таким образом, что за все «улучшения», изменения и дополнительные затраты в конечном итоге платит потребитель, поэтому это не риск, а объективная реальность, отмечает генеральный директор «РКС девелопмент» Станислав Сагирян. Для покупателя стоимость приобретаемой квартиры увеличится на 8–10%, оценивает коммерческий директор холдинга РСТИ (бывший «Росстройинвест») Екатерина Немченко. Так как банки устанавливают комиссию в размере от 7,5 до 9%, конечная стоимость объекта может вырасти на эту величину от суммы кредита, оценивает первый вице-президент девелопера Glorax Александр Андрианов. Но жилье подорожает только для клиентов банков, ужесточивших условия выдачи льготных кредитов, отмечает управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов.

Перераспределение части расходов правительства на банки, застройщиков и ипотечных заемщиков в условиях измененных льготных программ и высоких ставок может дополнительно охладить рынок и повысить зависимость девелоперов от кредитов на проектное финансирование, полагает вице-президент Ассоциации банков России Алексей Войлуков. Потенциально это, напротив, может со временем снизить разрыв в стоимости первичного и вторичного жилья, добавляет он: именно это и являлось основной целью многочисленных нормативных и регуляторных изменений последнего года.

Введение комиссии вызовет временное сокращение покупательской активности, согласна руководитель отдела ипотечного кредитования ГК «Гранель» Татьяна Боева. Но в дальнейшем рынок постепенно адаптируется к новой ситуации, начнет формироваться отложенный спрос, который с наступлением высокого делового сезона сможет способствовать повышению продаж, отмечает она.

В то же время предложение о расширении лимитов позволит удовлетворить дополнительный спрос на ипотеку в банках, которые не планируют вводить комиссию для застройщиков, считает главный аналитик Совкомбанка Анна Землянова: это позволит им компенсировать часть упущенной прибыли, которую они потеряли после снижения субсидии от государства. Также это позволит снизить концентрацию на рынке льготной ипотеки, где более 80% выдают топ-3 банков, добавляет Землянова. Но в таком случае расширение лимитов должно быть заметным, говорит директор группы рейтингов финансовых институтов агентства НКР Егор Лопатин.

Дифференциация лимитов в зависимости от наличия комиссии является полумерой, считает управляющий директор рейтингового агентства «Эксперт РА» Юрий Беликов. В целях оздоровления рынка и исключения искусственных препятствий для корректировки цен на жилье было бы лучше полностью пресечь практику таких комиссий, предлагает он: в этом вопросе не стоит опасаться излишне жесткого регуляторного воздействия на рынок, ведь после 2020 г. с появлением льготных программ развитие ипотеки и так перестало быть рыночным. Возможное увеличение или расширение лимитов для прочих банков вряд ли глобально поменяет ситуацию, если лидеры рынка ипотеки не пересмотрят условия взаимодействия с застройщиками, согласен директор банковских рейтингов НРА Константин Бородулин.

Представители Сбербанка, ВТБ, Альфа-банка, Промсвязьбанка, Газпромбанка, Росбанка, МКБ, Райффайзенбанка, Россельхозбанка и Дом.РФ не ответили на запрос.